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作者简介
王占强
毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，经济师，物业管理师。北京市住房和城乡建设委员会物业管理行业专家、北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员、北京多元调解发展促进会调解员。已出版《物业管理典型案例评析及实战指导》，参与编写《教你如何做物业》、《教你如何当业主》，在《中国物业管理》、《城市开发》、《现代物业》、《住宅与房地产》等多专业杂志累计发表文章80余篇。
目 录
章 建筑物及设施设备管理
1.行人在小区内摔伤，物业公司应赔偿吗？
刘某诉上海某物业公司健康权纠纷案............................ 2
2.大厦高空坠物致人死亡，物业公司应否担责？
深圳市某大厦高空坠物案................................................ 9
3.电梯事故致人重伤，物业公司和维保单位谁应担责？
盛某与上海某电梯有限公司、上海某物业发展有限公司生命权、健康权、身体权纠纷案.............................................. 16
4.供热管线爆裂烫死人，物业公司应否担责？
北京市某物业公司、建设单位与供热单位因热力管线爆裂致人死亡引发事故责任案...................................... 24
5.物业公司如何有效开展有限空间作业？
北京市通州区某小区物业公司员工维修污水泵时中毒身亡，项目经理被刑拘案.............................................................. 35
第二章 公共秩序及消防安全管理
6.物业公司有权制止小区内的“群租”吗？
上海市“群租”案.................................................. 42
7.什么样的“住改商”才是合法的？
武汉市某“住改商”案.................................................. 49
8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”？
潘某与河南省某物业公司财产损害赔偿纠纷案......... 56
9.物业公司对入室盗窃负何种责任？
湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案...................................................... 61
10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责？
天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案..... 67
第三章 停车及装饰装修管理
11.小区内陆面停车位及地下自行车车库能否出售？
上海市物权法案：上诉人宫某、上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案.............................................. 74
12. 物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎破，物业公司应否承担责任？
上诉人张先生与被上诉人河南省信阳市某物业公司物业服务合同纠纷案.......................................................................... 80
13.业主汽车在小区内受损，物业公司应赔偿吗？
赵某与北京某物业公司物业服务合同纠纷案............. 87
14.业主装修，能指定水泥、沙子等装修材料吗？
霍某等人强迫河南省平顶山市新华区某小区业主购买其装修材料和搬运服务构成强迫交易罪一案......... 92
15.物业公司如何做好装修管理？
赵某与上海某物业公司及其保安宋某健康权、身体权纠纷案............................................................................... 97
第四章 物业收费及财务管理
16.物业公司应如何应对拖欠或拒付物业费的“老赖”业主？
业主因欠物业费被拘留案........................................... 104
17.物业公司有权取得物业公共收益吗？
河南省洛阳市某小区业主委员会与物业公司公共收益归属纠纷上诉案........................................................................ 110
18.业委会主任能支配小区停车费吗？
四川省攀枝花市首起业委会成员私吞公共收益犯职务侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小区业委会主任利用物业公司账户侵吞停车费被判有期徒刑案....... 118
19.业主委员会有权向物业公司主张业主知情权吗？
成都市某小区业主委员会与某物业公司物业服务合同纠纷案........................................................................ 127
第五章 住宅专项维修资金
20.追缴专项维修资金适用诉讼时效吗？
上海市某大厦小区业主大会诉上海某实业总公司业主共有权纠纷案........................................................................ 136
21.使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗？
北京市某小区部分业主与物业公司维修资金申请使用纠纷案........................................................................ 142
22.未归集住宅专项维修资金的老旧小区发生大修怎么办？
谭某诉上海市长宁区某小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷案........................................................................ 147
23.物业公司可否转让住宅专项维修资金？
北京A物业公司与北京B物业管理有限公司物业服务合同纠纷案........................................................................ 152
第六章 物业管理权交接及承接查验
24.开发商有权任意解聘前期物业服务企业吗？
某开发商与某物业公司物业服务合同纠纷案........... 158
25.物业公司如何应对业委会解聘决定？
广东省佛山市某小区业主委员会解聘物业公司纠纷上诉案............................................................................ 164
26.物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费？
洛阳广厦城业物业管理有限公司与洛阳市极标物业管理有限公司、洛阳市华谷翠庭业主委员会物业管理纠纷案............................................................................ 170
27.物业公司如何做好项目接撤管？
湖北省武汉市某大厦业主委员会与湖北某物业管理有限责任公司、湖北某房地产开发有限责任公司物业交接纠纷案.................................................................... 176
第七章 客户关系管理与维护
28.物业经理将业主打伤，物业公司应当承担赔偿责任吗？
原告杨某诉被告牛某、物业公司人身损害赔偿纠纷案.................................................................................... 184
29.物业公司安装摄像装置是否侵犯了业主的隐私权？
谢某某诉上海某物业公司隐私权纠纷案................... 190
30.物业公司贬损业委会主任是否构成名誉权侵权？
业委会主任黄某诉上海某物业有限公司名誉权纠纷案.................................................................................... 196
31.物业公司如何保护其法人名誉权？
广东省业主李某与佛山市某物业公司名誉权纠纷上诉案................................................................................ 205
32.物业公司应如何处理与业主委员会的关系？
陕西省某物业公司为阻止业主成立业主委员会雇凶殴打业主案............................................................................ 211
第八章 物业服务企业劳动关系管理
33.物业公司应当向签订保密及竞业禁止协议的员工支付经济补偿金吗？
田某与北京某物业管理有限公司劳动争议纠纷案.. 218
34.未缴纳工伤保险的职工发生工伤后怎么办？
重庆市某物业公司与陈某工伤保险待遇纠纷案....... 223
35.收物业费被打伤，能否认定为工伤？
广西南宁某物业公司与广西南宁市某局做出的工伤行政确认案.................................................................... 232
36.员工经常请病假，企业可以单方调岗吗？
梅某与山西某物业公司劳动争议案........................... 242
37.什么情况下辞退员工不用提前通知并无须支付经济补偿金？
北京某物业公司与卞某劳动争议纠纷案................... 245
第九章 物权纠纷及其他
38.物业管理区域应当如何划分？
黄某等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案........................................................................ 252
39.业主委员会可否要求开发商移交规划之外的物业用房？
某业委会与某房地产公司建筑物区分所有权纠纷案.................................................................................... 262
40. 业主能否申请撤销业主委员会与物业公司之间签订的物业服务合同？
上海市某小区7名业主与业委会、物业公司业主撤销权纠纷案........................................................................ 266
41.物业公司开拓市场提高竞争力都有什么招？
深圳市甲物业管理有限公司收购深圳市乙物业管理有限公司案.................................................................... 275
附录
北京市电梯日常维护保养合同......................................... 286
广州市电梯日常维护保养合同......................................... 293
广州市质量技术监督局制定广州市工商行政管理局监制.............................................................................................. 294
广州市电梯日常维护保养合同 295
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前 言
“有一千个读者就有一千个哈姆雷特。”对哈姆雷特是如此，对物业管理又何尝不是。每个人心中大概都有一个自定义的物业管理。我国现代意义上的物业管理走过了30年历程，它体现出的价值不容置疑。可以说，城市中的人现在已离不开物业管理，无论你是居住在家还是单位办公，没有物业管理是不可想象的。如果没有对二次供水设施的维护，高层住宅的你将无法正常使用自来水；如果没有对配电设施设备的维护，你也将无法正常使用照明，使用电器或者乘坐电梯；如果没有对物业区域的卫生清洁，你将只能生活、工作在垃圾遍地的环境中。物业管理已然成为现代人正常生活和工作不可或缺的要素。不仅如此，物业管理还贡献了大量的就业机会，目前从业人数已超过300万人；物业管理还促进了国民经济发展，目前我国物业管理行业创造的产值已超过2000亿元。此外，我国将培养更多的物业管理专业人才来壮大这个行业，包括北京林业大学、上海师范大学、内蒙古财经大学、四川师范大学、成都工业学院、山东工商学院、沈阳工程学院等在内的一大批院校都开设了物业管理专业。随着城市化进程的不断推进，建设主导期将逐步过渡到管理主导期，物业管理的地位和作用将更加凸显，可以预见物业管理将迎来更加广阔的天地。